| Colegiul civil al Tribunalului Suprem |
| Decizie nr. 1433 din 03/10/1957 |
| Contracte. Vînzare. Anularea titlului de proprietate al vînzătorului nu atrage caducitatea titlului subachizitorului dacă acesta este de bună credinţă |
La 15 martie 1951 Federaţia comunităţilor evreeşti, secţia Rădăuţi a cerut Tribunalului popular al raionului Rădăuţi că, pe cale de ordonanţă preşedinţială să dispună întabularea dreptului de proprietate al comunităţii asupra imobilului din Rădăuţi, str. Pompierilor nr. 2, fosta proprietate a numitei M.E., evreică, decedată în Transnistria unde fusese deportată în anul 1941.
Prin ordonanţa nr. 87/1951, Tribunalul popular al raionului Rădăuţi a admis cererea şi a ordonat întabularea dreptului de proprietate în favoarea Federaţiei comunităţilor evreeşti. Pe baza acestei ordonanţe, secţia de carte funciară a efectuat întabularea.
La 10 iulie 1953, Federaţia comunităţilor evreeşti, prin actul autentificat de Notariatul de stat al raionului Rădăuţi sub nr. 291/1953, a vîndut imobilul lui C.I.
La 14 august 1954, K.P., sora defunctei M.E., a chemat în judecată pe C.I şi - printr-o modificare a acţiunii - şi Federaţia comunităţilor evreeşti, pentru a se pronunţa anularea actului de vînzare-cumpărare mai sus arătat şi pentru a se recunoaşte reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului, întrucît este moştenitoarea legală a defunctei. Tribunalul popular al raionului Rădăuţi, prin sentinţa civilă nr. 976/955, a respins acţiunea ca nefondată, pe considerentul că, în raport cu probele administrate, trecerea imobilului în proprietatea federaţiei s-a făcut în baza unui titlu legal - ordonanţa preşedinţială data în temeiul decretului nr. 113 din 30 iunie 1948 şi deci actul de vînzare-cumpărare între federaţie şi C.I., este, de asemenea, valabil.
În cursul judecăţii acestui proces, la 6 decembrie 1954, K.P. a introdus şi o contestaţie împotriva menţionatei ordonanţe preşedinţiale, invocînd calitatea sa de succesoare legală. Contestaţia a fost respinsă ca nefondată de acelaşi tribunal popular prin sentinţa nr. 977/1955, cu aceeaşi motivare că federaţia a devenit în mod legal proprietara imobilului în temeiul Decretului nr. 113/1948.
Împotriva acestei sentinţe contestatoarea a declarat recurs, pe care Tribunalul regional Suceava l-a admis prin decizia nr. 2391/1955, pe considerentul că instanţa de fond nu a ţinut seama de probele administrate de contestatoare - printre care un certificat al administraţiei financiare care atestă că la 27 ianuarie 1948 K.P. a plătit taxele succesorale pentru moştenirea defunctei M.E., - la lumina cărora trebuia să examineze dacă federaţia mai putea dobîndi proprietatea imobilului în litigiu pe baza Decretului nr. 113/1948 şi dacă subachizitorul C.I. a fost sau nu de bună credinţă cînd a cumpărat imobilul, ţinîndu-se seama şi de dispoziţiile art. 37 al Legii din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, care prevede un termen trei ani pentru introducerea - cu efecte şi faţă de terţii de bună credinţă - a acţiunii de rectificare a unei întabulări, întrucît actul a fost încheiat în anul 1953 şi acţiunea a fost introdusă în 1954.
Rejudecînd cauza ca instanţă de trimitere, Tribunalul popular al raionului Rădăuţi, prin sentinţa nr. 5098/1955, a admis contestaţia introdusă de K.P., a anulat ordonanţa nr. 87 din 5 aprilie 1951 prin care se întabulase dreptul de proprietate al Federaţiei comunităţilor evreeşti, precum şi actul de vînzare-cumpărare autentificat sub nr. 291/1953 între această Federaţie şi C.I. obligînd pe ambii pîrîţi să recunoască dreptul de proprietate al reclamantei K.P. şi, totodată, a dispus anularea întabulării dreptului de proprietate al lui C.I.
În motivarea soluţiei date, instanţa arată că reclamanta, care este sora defunctei M.E., a făcut dovada că a plătit în anul 1948 taxele succesorale şi federaţia era obligată, pentru a obţine întabularea dreptului său de proprietate, să facă cercetări şi să dovedească lipsa moştenitorilor, ori în speţă atare dovadă nu a fost făcută. Faptul că timp de mai mulţi ani reclamanta nu s-a interesat de imobil, adaugă instanţa, ar fi justificat trecerea imobilului în proprietatea statului pe baza Decretului nr. 111/1951, iar nu culegerea bunului de către federaţie în temeiul Decretului nr. 113/1948, care se referă la cazul cînd un evreu deportat a murit fără moştenitori. În ceea ce priveşte pe subdobînditorul C.I., instanţa arată că acesta era obligat să verifice titlul vînzătoarei, deci trebuie să suporte consecinţele neglijenţei sale, iar proba cu martori cerută pentru a dovedi buna sa credinţă este neconcludentă, ea neputînd înlătura consecinţele ce decurg din faptul de a fi cumpărat de la un neproprietar, rezoluţiunea dreptului său.
Recursurile declarate de ambii pîrîţi au fost respinse ca nefondate de Tribunalul regional Suceava, prin decizia nr. 688/1956, instanţa de recurs însuşindu-şi considerentele de fapt şi de drept din sentinţa primei instanţe. Instanţa de recurs subliniază reaua credinţă a federaţiei, care trebuia să cerceteze şi registrele fiscale, unde ar fi găsit-o pe reclamantă ca proprietară, iar în ceea ce priveşte pe subdobînditorul C.I., arată că prin decizia nr. 2391/1955 a Tribunalului regional Suceava, care a admis recursul la sentinţa de respingere a contestaţiei, s-a decis cu putere obligatorie, potrivit art. 315 C. proc. civ., că acesta, chiar dacă a fost de bună credinţă, trebuia să suporte consecinţele ce decurg din anularea întabulării dreptului de proprietate al vînzătoarei, întrucît nu au trecut trei ani de la întabularea vînzării pînă la introducerea contestaţiei.
Împotriva ultimelor două hotărîri pronunţate în cauză Preşedintele Tribunalului Suprem al R.P.R. a declarat recurs în supraveghere pentru casarea lor ca netemeinice şi nelegale, numai în ceea ce priveşte anularea titlului subachizitorului C.I.
În principiu, anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului în ce priveşte pe subachizitor, în cazul în care acesta este de bună credinţă. Prin urmare, pentru a pronunţa anularea actului de vînzare-cumpărare încheiat între Federaţia comunităţilor evreeşti şi C.I. şi pentru a dispune radierea din cartea funciară, a dreptului de proprietate al acestuia, instanţele trebuiau să constate că a fost de rea credinţă, în sensul că a cunoscut sau, dînd dovadă de o diligenţă normală, ar fi putut să cunoască nevaliditatea titlului de proprietate al vînzătoarei şi faptul ca intimata K.P. este proprietara imobilului. Buna credinţă prezumîndu-se, reaua-credinţă trebuia dovedită.
Argumentul de drept, bazat pe dispoziţiile art. 37 al legii din 27 aprilie 1938, în sensul că anularea titlului vînzătoarei atrage şi anularea vînzării faţă de cumpărător, chiar dacă aceasta a fost de bună credinţă, este greşit. Într-adevăr, potrivit textului citat, sub regimul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare această consecinţă, care constituie o excepţie de la regula că, în principiu, dobînditorul cu titlu oneros de bună credinţă este apărat, se produce numai dacă acţiunea de rectificare, prevăzută de art. 37, se introduce într-un termen de trei ani, socotiţi de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului, a cărui rectificare se cere. Instanţele au calculat greşit acest termen de la data de 10 iulie 1953 cînd federaţia a vîndut imobilul lui C.I, întrucît acest termen trebuia socotit de la data de 15 martie 1951 cînd federaţia a cerut şi a obţinut întabularea dreptului său de proprietate, deoarece dreptul lui C.I. devine caduc numai în ipoteza în care se anulează titlul de proprietate al vînzătoarei. Pentru a-şi apăra dreptul, reclamanta era obligată să reacţioneze înlăuntrul termenului de trei ani de cînd s-a făcut această primă întabulare, care o prejudiciază, neputîndu-se concepe ca dreptul federaţiei să rămînă neatins şi să se anuleze numai dreptul subdobînditorului. De altfel, în acest sens a şi fost formulată contestaţia şi s-au pronunţat hotărîrile.
Pentru a stabili în subsidiar reaua-credinţă a subachizitorului C.I., instanţele arată că el nu a depus diligenţa necesară pentru a verifica dacă titlul de proprietate al vînzătoarei - ordonanţa nr. 87/1951 - este sau nu valabil, şi că, în cadrul dispoziţiilor decretului nr. 113/1948, această ordonanţă avea un caracter de provizorat, consfinţind pentru federaţie numai un fapt de administrare a imobilului, iar nu un drept de proprietate.
Aceste argumente sînt greşite în drept şi în fapt. Este de reţinut, în primul rînd, că potrivit decretului nr. 113 din 1948, titlul de proprietate al Federaţiei comunităţilor evreeşti cu privire la bunurile ce au aparţinut evreilor, morţi în urma măsurilor de persecuţie rasială şi care nu au lăsat moştenitori, îl constituie legea - art. 1 din acest decret - care nu prevede nici o procedură judiciară sau administrativă, pe baza căreia federaţia să obţină titlul constatator al dreptului său de proprietate. Legea impune numai condiţii de fond obligatorii, şi anume îndatorirea, sub sancţiune penală, pentru deţinătorii acestor bunuri de a le declara, dreptul şi obligaţia federaţiei de a cere lămuriri şi de a prezenta dovezile necesare. Este adevărat că art. 3 indică trei categorii de măsuri, două cu caracter provizoriu - inventarierea bunurilor şi preluarea şi administrarea acestora - şi una cu caracter definitiv - luarea în proprietate a bunurilor, în scopul vînzării lor pentru ajutorarea, din fondurile obţinute, a populaţiei evreeşti nevoiaşe. Art. 7 arată că preluarea se face pe cale de ordonanţă preşedinţială, desigur pentru ipoteza în care bunurile se găsesc în posesia unor terţi, care refuză predarea lor, sau pentru a justifica, pînă la luarea în proprietate, faţă de terţi, dreptul de administrare a bunurilor de către federaţie.
În speţă, federaţia a stăpînit în fapt şi a administrat imobilul în litigiu, încheind contracte de locaţiune şi încasînd veniturile, iar intimata a recunoscut la interogatoriu că în tot timpul pînă la introducerea acţiunii nu a făcut acte de administraţie.
În aceste condiţii, ordonanţa din 5 aprilie 1951, aşa cum rezultă clar din însuşi conţinutul ei, nu poate fi interpretată ca o simplă măsură, luată în vederea recunoaşterii dreptului de administrare a imobilului, ea fiind în realitate, cum arată limpede dispozitivul ei, un act prin care s-a ordonat întabularea dreptului de proprietate al federaţiei, pe considerentul că din certificatul depus şi acceptat de instanţă ca o probă suficientă, a reieşit că fosta proprietară a imobilului a decedat fără moştenitori.
Un act judiciar trebuie interpretat în raport cu conţinutul său. Chiar dacă, într-o interpretare strict formală ordonanţa prevăzută de art. 7 s-ar referi numai la preluarea bunurilor în administraţie, în sensul art. 3, lit. b, din moment ce decretul nu prevede o procedură specială pentru preluarea definitivă a bunului în proprietate şi nici cel puţin pentru constituirea titlului de proprietate o acţiune judiciară fiind exclusă din cauza lipsei pîrîtului, deoarece, prin ipoteză, defunctul nu a lăsat moştenitori - în mod just instanţa, care a stabilit că federaţia, dovedind lipsa de moştenitori, a devenit proprietara imobilului, a socotit că tot pe aceeaşi cale sumară se poate ordona şi întabularea dreptului de proprietate, această ordonanţă, fiind în realitate o încheiere de întabulare.
Ceea ce interesează în soluţionarea speţei este faptul că din conţinutul ordonanţei rezultă cu claritate că aceasta nu a fost o măsură provizorie pentru predarea în folosinţă a bunurilor - măsura de care federaţia, care stăpînea imobilul, nici nu avea nevoie, - ci un act judiciar, prin care, recunoscându-se dreptul de proprietate al federaţiei, s-a dispus întabularea acestui drept pentru a-l face opozabil terţilor.
În aceste condiţii cumpărătorul C.I., a cărui rea credinţă nu a fost dovedită, a dobîndit în mod valabil proprietatea imobilului, şi el, în calitate de terţ de bună credinţă, nu trebuie să suporte consecinţele anulării titlului vînzătoarei. Faptul că în registrele fiscale intimata figurează ca proprietară, întrucît în anul 1948 a plătit taxele succesorale, nu poate constitui prin el însuşi un element suficient pentru a dovedi sau prezumă reaua-credinţă a cumpărătorului, care nu avea obligaţia de a cerceta decît registrul de publicitate funciară. Un element de fapt important în legătură cu stabilirea relei credinţe era şi posesiunea imobilului, instanţa trebuind să verifice dacă intimata, după plata taxelor succesorale, a posedat imobilul ca proprietară; în această privinţă pîrîţii i-au opus recunoaşterea la interogatoriu şi contractele de închiriere a imobilului pe mai mulţi ani în urmă, încheiate de federaţie şi depuse de ei la dosar, situaţie de fapt pe care era firesc ca un cumpărător să o cerceteze atunci cînd vrea să cumpere un imobil. Instanţa de judecată a respins în mod nejustificat probele cerute de C.I., pentru a-şi dovedi buna credinţă, în ipoteza în care ar fi reţinut unele împrejurări de natură să răstoarne prezumţia legală a bunei sale credinţe, aceste probe referindu-se la chestiuni de fapt, concludente în rezolvarea cauzei în ceea ce priveşte pe acest pîrît.
Pentru aceste motive, recursul în supraveghere se admite casîndu-se în limitele precizate, ca netemeinice şi nelegale, sentinţa nr. 5098/1955 a Tribunalului popular al raionului Rădăuţi şi deciziile civile nr. 2391/1955 şi 688/1956 ale Tribunalului regional Suceava, cauza trimiţîndu-se pentru rejudecare aceluiaşi tribunal popular.